地積更正
今回購入した土地は210㎡（60坪程度）の地目は「田」。これを農業委員会の許可を得て宅地に変更し「これで家が建てられる」と思った矢先に、AC HOUSE（仮名）の設計士さんから「確実に60坪以上ある」との指摘を受けて測量をやり直すことに。
地積更正をする理由とリアルな費用感
測量のやり直しは「地積更正」と呼ばれるもので登記簿上の土地面積（地積）と実際の面積が違っている場合に法務局の登記簿を正しい面積に修正する手続きだ。調べてみると更正しなくても罰則は無いらしいが、メリットとしては相続時や売却時に予期せぬ支障が発生しなくなるし、資産が増える。見た目でも90坪の土地が登記簿上60坪では違いは明らかなので、将来子供たちが相続した時に面倒をかけるか、自分が売却する時に老体に鞭打って行うことになるのでやっておいたほうが良いと判断した。デメリットは固定資産税が上がるのと、手続きに費用が発生すること。
参考までに明細をアップしておいたが、自分の場合、実際の調査に約35万、再登記（地積更正手続き）に約15万、計50万程度かかった。この出費の多いタイミングで50万は痛い。ただ平時なら「50万！？」となるが日々ハウスメーカーさんと何千万、何百万の話をしているので若干感覚がバグっていて「50万ぐらいなら」と、即決で土地を購入した不動産屋さんにお願いした。
地積更正をするには土地家屋調査士が隣接地のすべての持ち主立会いのもと、境界線の確認をしてもらう必要がある。自分の場合、隣接する5軒の確認印が必要だった。なので持ち主と連絡が取れなかったり、持ち主が細分化されていると、かなり時間とお金が嵩むと予想される。投資目的で購入した海外に住む人だったりしたら大変だろうなぁ。
衝撃の測量結果と坪単価
再測量の結果、設計士さんの指摘通り実際の面積は297㎡（約90坪）。もし都市部なら10坪の3階建ての家が3軒建つ広さだから、まずこんなことはないだろう。土地の登記簿を確認すると、元々は900㎡以上の大きな土地を分割したみたいで、210㎡の登記は昭和45年になっていた。その頃だからいい加減だったんだろうなぁ。
というわけで、初期の土地取得費用の420万に50万上乗せされて、土地にかかった金額は計470万に跳ね上がった。でも必要経費を全て含めても、90坪の土地が470万なので坪単価は約5万円。国税庁の路線価図だと坪単価66,000円、実勢価格だと82,000円なので、付随する事務手数料等を考えてもお得になったって話でした。
ちなみに国土交通省の「不動産情報ライブラリ」を見ると近所の土地購入価格の記録が見れるので実勢価格がわかるが、あいにく自宅の近所には購入記録がなかったので一番近い土地の購入価格、その土地の路線価、自宅の路線価をGemini君（Google Gemini）に投げて割り出してもらった。
農地購入の注意点
（ここ大事）農地はお買い得だし、地元の不動産屋さんが入っていてくれれば手続きもスムーズにいくけど、場合によっては農地特有のリスクがある。
● 農転手続きで着工までに時間がかかる
● 市街化調整区域などは農転の許可が下りない
● 地盤改良や盛り土の必要性
● 今回のような地積の誤差（誤差ってレベルじゃないが）
幸いなことに自分の場合は農転も問題なく許可され、地盤改良もなく、ハウスメーカーと調整中だったため時間に余裕があったので大きな問題はなかった。
次号はAC HOUSEとのやり取りに戻ります。
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