農地購入のメリット・デメリット
見つけた土地の地目が「農地」だった場合、家を建てられなくはないけど地目を農地から宅地へ変更する「農地転用（農転）」の手続きを経て初めて着工できる。
YouTubeとインスタでは間違えて「かかった費用20万！」ってアップしちゃったけど実際は総額12万でした。
農地転用手続きの流れと「思わぬ落とし穴」
この手続きというのは地元の農業委員会に農転許可の申請をして許可を得るのだけど個人でやるにはハードルが高いので不動産屋経由で行政書士さんなどに頼むのがお勧め。
自己所有の土地なら「農地法4条」、自分の時のように土地の権利移転を伴う場合（権利移動+転用）なら「農地法5条」に基づき手続きを行わなければならないらしく、費用も手間もかかるけどその分通常は宅地で売りに出ている土地より若干安く手に入るというメリットがある。なので考えようによっては狙い目かもしれないけど農転許可が下りなかったり、元々宅地じゃないから地盤改良や盛り土で莫大な追加費用がかかる場合もあるから購入前に不動産屋に相談してみたほうが良いと思う。
（参考までに実際に農転にかかった費用明細をアイキャッチ画像にアップしておきました）
（これ大事）宅地用に農地を購入する際は契約書に必ず「もし農転が不許可の場合は全額返金して契約解除する」という特約を入れてもらおう。
流れ的には農地を購入し自分名義にしてからその土地の地目を宅地に変更するイメージ。
「買ったはいいけど農転の許可が下りなかったら」と不安も横切ったけど地元の不動産屋はこういった手続きに慣れているようだし、指示された必要書類を揃えて提出した。
（これ大事）農転申請の必要書類の中には下記のようなものが含まれる。
- 銀行が発行する建設資金の自己資金証明書（ネット銀行の残高の印刷でも大丈夫だった）とローン承認書
- 予定している請負工務店、ハウスメーカー名
- 家の平面図や立体図
なので農地を購入し農転手続きをする場合は工務店やハウスメーカーとある程度話が進んでいるタイミングでないと農転申請の書類が揃わない。ちなみにこれはあくまで「予定」なので実際に建てる工務店が変わったり、部屋の配置が変更になったりしても問題ないようだ。実際自分もそうだった。要は「宅地に変えたらちゃんと家を建てますよ」という確認のようだ。ちなみに自分の場合、農転申請をして許可が下りるまでにかかった期間は約1ヶ月だった。
失敗しない「地元の不動産屋」の見分け方
（これ大事）不動産屋さんを選ぶときは看板や名刺にある「〇〇県知事免許（**）」の（）内の数字を見てみよう。（）の中には5年おきの不動産免許の更新回数が入るので、
- 「（1）」なら更新1回目なので事業期間が5～9年
- 「（2）」なら10～14年
新規開業が悪いというわけではないけど歴史の長さ＝信頼度の目安にはなる。
特に自分のような移住者は土地勘も無いので地元に精通している不動産屋は大きな助けになる。農転の手続きなんて都市部の不動産屋さんだと手こずりそうだし。自分の場合引越し後も町会の事を教えてもらったり、信頼できる車屋さんを紹介してもらったりと、大変お世話になった。
これで土地の取得は完了（と、この時は思った）。
次号は自分の目指す「こだわりの家づくり」の話です。
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